““地产界崔永元”胡景晖离职背后：直斥资本推高房租”

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原标题:“地产界崔永元”胡景晖离职背后:直接投资本押房租房屋租赁公司北京押12万套房

时代周报记者刘娟出了北京

工作18年了我爱我家，创立元老胡景晖愤愤不平，心神不宁。 和这份不愉快消散了，他自己也同样没有预料到。

连续三个小时的问答中，胡景晖谢幕。 8月19日上午10点，在北京通州宋庄同泽艺术馆地下室，胡景晖布置了简陋的个人信息发布会现场。 没有背景板，空没有调子，3台粉丝和台上的胡景晖向台下的30台媒体摇头，但他有话要说。

炮击资本因租金暴涨，点名批评房东自由、蛋壳等，后胡景晖出局。 是什么造就了胡景晖的罗生门？ 链家董事长左晖是爱我家董事长谢勇的封杀警告令，还是谢勇杀驴防胡景晖功高盖主的狗血剧，现在成为悬疑事件之一。

胡景晖笔名叫《胡一刀》，来自武侠小说《雪山飞狐》。 他的离职，房地产中介江湖天翻地覆。 这次，资本再次成为公众的众矢之的，敦促北京市政府主管部门对房屋租赁公司提出“三不可”的大致和稳定租金的相关指导意见。

据时代周报记者报道，万向、公寓、蛋壳公寓等10家主要住宅租赁公司共同承诺执行“三不可”的要求，将手中共计超过12万套的库存房源投放市场。

“未来3个月，自由收入房两端价格稳定，供应稳定，将向北京市场提供新房源约8万套(库存房源出租和新供应)。 自由边8月20日晚回复时代周报记者表示，他们投放市场的房源房租不涨，另外，全国9个城市的更新房源涨幅将在5%以下。 ”

从领域“元年”到集中爆炸，从粗线轮廓到精细化运营，从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地准入许可，从abs产品相继上市到类reits产品发行许可，短短时间内，长租公寓开始重塑中国房地产新格局。

进退有生死，等级有层次，长租房内部也是江湖初成。 进入这个领域不难，做大做强很难持续盈利。 如何保持冷静和独立性？ 商业模式的演变会怎么样？

离开罗生门

将时间提前四天。

8月17日上午，原定去杭州出差的胡景晖改变行程，他在北京专门召开电话会议，试图弄清近期房租上涨背后的真相。

面对媒体和投资机构，胡景晖表示:“以卵壳公寓为代表的自由长租公寓运营商为了扩大规模，以比市场正常价格高出20%-40%的价格争夺房源，人为提高房价。”

这场房租上涨的浪潮从8月10日前后开始发酵。 链家贝壳研究院报告称，今年7月北京租赁市场尤为红火，成交量比上个月增长19.2%，1平方米月租金比上个月上涨2.2 %。

其中，东城、西城、海淀、朝阳4区分别以1平方米的月租金128元、127元、109元、104元名列前四，租金涨幅前三的新奥洋房、三义庙北、城华园环比涨幅分别为36 .

一位业内人士开玩笑说，每半年，中间人之间会有一场强战，风雨无阻。 “领域进步，拳头成了口头战”贝壳研究院的这个数据很快被中原地产、我爱我家等指出了缺点，并毫不犹豫地瞄准了链家的拳头产品等。

“资本将目光投向租房，吸年轻人的血吧”的帖子，在舆论的风口浪尖上推高了自由蛋壳这两个长租公寓企业品牌。 此前，有人将高房价的矛头指向链家，开玩笑说“调节就是链家”。

左晖之是链家，胡景晖之爱我家，不仅是公司的代言人，还是中介领域的意见领袖。 胡景晖意外地说:“上午10点半散会，中午记者写了信息。 下午1点22分，谢勇找我谈话。 他把我叫到办公室，臭骂了我一顿”。

今年2月，昆百大a宣布完成对我家的股权收购，促进“曲线上市”，成为房地产中介领域的“第一股”。 前昆百大A控制人谢勇也正式担任了我爱家集团董事长、总经理的新身份。 那时，胡景晖爱上了我家高管名单，名列第七。

在骂胡景晖之前，谢勇和左晖已经打了电话。 在这个神秘的电话之后，胡景晖迎来了长达4个小时的“末日审判”。

“谢勇两次让左晖管我的嘴，说如果管不住，链家会在舆论上对我家进行公开战争。 ”。 胡景晖接到封杀令，他说谢勇给他了两个方案。 其中之一是长假休息，也就是出局。 其二，管理研究院和海外业务。 后来我爱我家调整了胡景晖的权限，禁止他代表企业发声，不再负责企业品牌事务。

胡景晖做出了选择，第二天( 8月18日)上午9点发表离职信，说:“以大家都知道的理由，在关键时刻被剪得干干净净，辞去所有爱我家的职务。”

左晖迅速发声撇清关系。 8月18日中午，左晖公布了与谢勇的聊天记录，电话中说谢勇主动给他打电话。 他不愿意在领域内战斗，对我爱我家的内部事件也没有任何意见。 当晚，胡景晖和左晖通了半个小时电话，他再次以人格保证否定了恐吓论。

因为没有电话录音，文案没有证据。 从头到尾，谢勇没有任何公开表态。 他在小范围内只说了一句“洁净者自净”。

资本成为靶子

胡景晖已经是自由身了，但他依然质疑左晖。 “按照左晖的逻辑，贝壳和自由都是正确的。 他有自己的战术构想。 但是，我觉得他可能有偏差。 我想现在还来得及”。

“哪怕是一点点被收购的房子，也不需要重新装修、重新组装，但他们多次包装后，都会高价出租，赚取房租上涨的差额。 ”。 胡景晖表示，运营公司无视房屋租赁市场长时间的稳步发展和出租人的利益，超越正常的市场规律，收房、翻房。 在这种情况下，持续高价收款、翻新、违规的n+1租房，一旦资金链断裂，业主收不到房租，就会赶走承租人，后果比p2p爆仓更严重。

所谓的n+1模式，一般是二居室通过改造变成三居室，三居室变成四居室，一段时间内，n+1模式是房源供不应求，增加房源的重要方法。 从去年开始，北京在维修中击倒了自由的隔断室。 目前，n+1模式是房东实施的重要快速发展模式。

以北京东四环外70平方米左右的二室一厅为例，一般租金为7800元/月，不包括管理服务费(每年交一次，一般一个月房租)，但用n+1模式可以租到9000元。

乐派(中国)公寓集团董事长兼首席执行官潘喜鹏表示:“n+1模式将带来租赁价格的增长和大家争夺房源的入口，只有n+1才能创造房量的规模，所以越来越多的资本、金融投入，

胡景晖直指的是资本。 近两年来，资本高调出现在各行各业，普遍的玩法是烧钱、冲规模、重增长。 这片金光闪闪的租赁青海，同样引来了众多资本。

以自由为例，今年1月，自由获得40亿元a股融资，华平投资、红杉资本中国基金、腾讯三家机构获得投资，华盛顿、融创中国、泛大西洋投资、信源资本、海峡、新希望等机构获得投资。

这是租赁公寓行业迄今为止最大的融资额，左晖说:“这一天是‘自由的成人礼’。” 万向ceo熊林迅速发布军令状，年上半年万向管理公寓超过70万套，今年的目标是突破100万套。

除此之外，自由获得20亿元存储式abs发行量的绿城被批准承担40亿元住房租赁专业企业债务。 保利发行国内首家单房企业租赁住房reits； 龙湖首期发行30亿元住房租赁专项债券的建设银行将与海尔集团签订住房租赁合作协议新建公寓和建设银行启动资产证券化专项并购基金等。

“资本露出獠牙。 本来供需结构很紧张。 长租住宅公司正在扩大这种紧张局势。 有大量资本进入，可以形成独家租金”中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者表示，这些大量资本进入库存改造，是通过升级或分割获得投资溢价，赚取差价，直接提高租金。 目前，以北京等市场为代表，已经出现了数十万套长租型公寓，部分地区市场比例达到40%。

房企代表表示:“资本的想法是首先创造流量，即使不赚钱也先成为头部公司，形成一定规模的垄断和势头。 他们在初期大幅提高房租，抢夺房源，抢占市场，从而向市场传播了涨价的信号”。

但是，长期借用公寓的利润结构，决定了它不是利润空之间的丰厚领域，对已经入场、打算入场的玩家来说，仍然存在着高风险的考验。

华兴资本基于一系列数据，对长期租赁公寓领域的息税前收益率进行了敏感性分析。 他们的结论是，55%的房价占钱比例和65%的入住率是利润临界点，“无论是资源获取方还是运营管理方，市场参与者都走在刀刃上，哪怕稍有不慎，也无利可图，赔钱出场”。

“市场可能无法承受这种不合理的快速发展”胡景晖表示，收高价房是因为“做傻事”，翻新、n+1租赁模式加剧了租金价格的上涨，长期租赁公寓公司满足了资本市场的胃口。

竞争激烈，市场也错了。 与资本竞争，意味着有人吃肉战死。 年以来，至少有go窝公寓、color公寓、v客青年公寓、好熙家公寓等8位家长租用公寓公司宣布破产。

租赁期待着长期的机制

高涨的租金引起各方警惕，官方合同具有敲山震虎的效果。

8月17日，北京市住建委等部门集中协商自由、公寓、蛋壳公寓等主要住宅租赁公司的负责人，确定提出“三不得”和“三严检查”。

其中包括住房租赁公司，不得利用银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争抢占住房资源不得以高于市场水平的租金和租金侵占住房资源的租金提前迫使房东解除租赁合同的办法抢占房源等。

另外，北京有关部门同时对房屋租赁公司启动联合专项执法检查，提出“三严检查”:严格检查约定用途不采用融资资金的行为。 严格查处不按严厉查处吊租扰乱市场行为的规定办理租赁登记备案的行为。

张大伟说:“预计商谈自由化等公司是管制的开始，与租赁市场的管制政策相比较很快就会登场。 其实，建设部从年初开始就关注资本对租金的影响”。

“从民生属性来看，租金的重要程度大于房价，政府必须加强租金水平的管理。 ”。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，目前大部分热点城市都通过租赁市场处理住房问题。 必须建立租赁市场监管体系，增加平价住房资源的供给。

事实上，党的十九大以来，住建部在许多会议上，都提出要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场从业人员的考核和解释责任。

时代周报记者多方了解，目前，住建部对加快建立该体系、细化评估单元、未能实现“稳定房价、控制租金”等调控目标的责任主体负有坚决的解释责任。

这意味着，在评价体系中，“房价”不再是唯一的指标和参数，有可能成为寻租市场、分享产权房居住满意度、评价地方政府调控效果的指标之一。

不存在参与市场不良竞争，哄抬房价的行为。 自由、长租公寓没有能力首先操纵整个租赁市场的价格。 其次从公司的运营机制上也没有提高租金的贴现率，从而影响公司和领域的长期快速发展。 ”。

“过去十年，北上深的趋势是春节上升、短暂下行、7、8月最高峰，9月下行，无一例外。 自由首席执行官熊林说:“租金与城市生活人口净流入、就业率、租金供给总量、结构、质量最直接相关，在当今中国一线城市的租金供需中，已经进入市场化阶段。”

今天，中国一线城市至少30%以上的人口需要租赁，比例仍在上升，租赁供给的核心必须依赖个人房源，这使得顾客和业主两端极为个性化，供需结构不匹配、时间不匹配、质量不匹配。 但是，经过6年的快速发展，租赁机构化的占有率也不到3%，在北京的占有率也不过8%，自由客户端的价格涨幅远远低于市场整体的涨幅。

的作用立即生效。 据时代周报记者介绍，北京市房地产中介协会19日召开座谈会，自由、公寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁公司的负责人参加，共同承诺执行“三不可”的要求，不增加租金，共12万套以上的库存住房

其中，自由8万室、相寓2万室、蛋壳公寓2万室、中天地1500室、乐乎公寓1000室、小家联行1000室、魔方公寓900室、美丽屋775套、世杰佳园400室、润邦润家150室共计125725室。

(责任:魏京婷)